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深度剖析：二世古房地产热潮是否已退？——基于官方数据的2025市场现状与投资展望

过去十年，二世古（Niseko）凭借国际观光热潮和外资推动，房地产市场持续扩张。然而，近年来市场风向发生变化。本文将基于日本国土交通省与观光厅等官方统计数据，评估“泡沫是否真正破裂”，并展望未来的投资策略。

1. 地价走势（2019～2024）：倶知安町与二世古町

数据来源：日本国土交通省地价公示数据

• 2014～2020年间地价累计上涨超40～50%。

• 2021～2023年保持稳定增长（约+1.8%）。

• 2024年倶知安町的地价虽有回弹，但未见前期泡沫时期的凶猛涨势。

结论： 地价飙升的高峰期已过，当前市场处于稳定增长阶段。

2. 旅游人数与入境恢复情况

数据来源：日本观光厅、北海道住宿统计

• 入境游客数量仍未恢复至疫情前水平

• 但国内游客支撑了整体市场，住宿总量已回升至正常状态

结论： 二世古正从“高度依赖入境”的单一模式，转型为“内外双引擎”型度假胜地。

3. 外资开发：数量仍多，但更趋审慎

数据来源：北海道政府、倶知安町、二世古町公开资料

2018～2024年代表性外资项目：

• Setsu Niseko（新加坡）

• Chatrium Niseko（泰国）

• La Plume（香港）

当前仍有50多个外资项目持续推进，但投资方向更偏向：

• 面向富裕群体

• 强调可持续性

• 支持长期居住与健康生活方式

结论： 外资仍活跃，但焦点已由“投机炒作”转向“战略布局”与“长远运营”。

4. 泡沫时期 vs 当前市场结构对比

结论： 官方数据明确显示，投机性泡沫已结束，市场逐步进入理性与成熟阶段。

5. 面临的主要市场风险

• 建筑成本上升：人力与原材料价格上涨侵蚀利润

• 人力资源短缺：影响酒店与度假村正常运作

• 环境规制加强：国立公园周边开发将受到更严格审查

• 汇率波动风险：日元升贬对外资投资者构成心理冲击

• 可持续性压力：当地居民对“过度商业化”的抵抗

6. 给投资者的建议：成熟市场中的下一步策略

• 市场并未崩盘，而是在迈向“正常化”

• 尽管收益率有所下降，但资产保值空间依然存在

• 夏季观光与远程办公等需求有助于提高淡季稼动率

• 2030年预定开通的北海道新干线倶知安站将长期利好地产价值

总结：数据告诉我们，二世古的热潮正在降温，但远未结束

基于过去五年的政府官方统计，可以清晰得出：

• 房地产高涨期（即“泡沫”）已于2020年之前结束

• 市场未崩盘，而是结构性趋稳、逐步成熟

• 投资逻辑正从“短线套利”向“长期生活型资产配置”转变

二世古的未来，不在于炒作的热度，而在于可持续性、平衡性与战略性。

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本报告仅供参考，不构成投资建议。文中所含内容基于公开资料及作者判断，并可能包含未来预测或主观解释。投资决策应由投资者自行做出，必要时请咨询专业的金融顾问。

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