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4. 事業セグメントと戦略的ポジショニング

不動産賃貸事業（中核収益源）

概要：賃貸事業は最大の収益源であり、営業利益の約70％を占めています。東京都心に230棟超のオフィスビルを保有し、延床面積は約185万坪（約610万㎡）にのぼります。

業績：2025年3月期の賃貸収入は4,440億円超、営業利益は約1,770億円となりました。既存ビルの空室率は5.7％へと改善し、旺盛なテナント需要と都心部における供給制約を反映しています。

成長要因：

• 新宿、六本木、丸の内周辺など主要エリアでの賃料引き上げ。

• 住友不動産東京三田ガーデンタワーや新宿南口ビルなど新規物件の寄与。

• ホテル・イベントホールなどパンデミック後の回復。

戦略的ポジション：三井不動産や三菱地所が資産を売却・循環させるのに対し、住友不動産は長期保有を基本とし、安定した賃料収入を確保しています。これにより収益の安定性は高い一方で、ROEは相対的に抑えられる傾向があります。

不動産販売事業（分譲マンション・戸建住宅・宅地）

概要：住友不動産は国内有数の分譲マンション供給者であり、全国ランキングで常に上位に入っています。分譲マンション、戸建住宅、宅地販売を手掛けています。

業績：2025年3月期の売上高は約2,400億円、営業利益は約600億円。年間で約5,000戸を引き渡しており、6年分の用地ストックを確保しています。

成長要因：

• 都市部への人口集中に支えられ、建設コスト上昇下でも旺盛な需要を維持。

• 工事費がすでに確定している先売り案件により、利益率の下押し圧力を緩和。

• シティタワー虎ノ門やグランドシティタワー池袋など高額物件によるブランド強化。

課題：マンション価格が賃金上昇を上回るペースで上昇すれば、購入余力の限界が懸念されます。ただし、住友不動産は早期の用地取得により価格設定の柔軟性を確保しています。

建築・リフォーム事業（「新築そっくりさん」・注文住宅）

概要：大手不動産会社の中ではユニークな事業領域であり、「新築そっくりさん」ブランドによる大規模リフォームと、住友不動産ハウジングによる注文住宅を展開しています。

業績：2025年3月期の売上高は2,050億円超、営業利益は約210億円。規模は賃貸・販売に比べて小さいものの、安定した収益源となっています。

成長要因：

• 平均築年数約40年という日本の住宅ストックの高齢化が需要を下支え。

• ブランド認知度と全国ネットワークによる競争優位。

• 注文住宅事業との統合によるスケールメリットと調達効率の向上。

戦略的ポジション：三井不動産や三菱地所が弱いリフォーム市場において、住友不動産は差別化要素を持ち、消費者に直結する強みとなっています。

不動産流通・その他事業（住友不動産販売ほか関連事業）

概要：中古住宅仲介を主力とする不動産流通事業を展開。さらに、フィットネスクラブ、保険代理業、レストラン、ビル管理なども手掛けています。

業績：2025年3月期の売上高は約720億円、営業利益は約220億円。規模は小さいながらも、グループ全体のシナジーとブランド浸透に貢献しています。

成長要因：

• 高齢化や政府による中古住宅流通促進策を背景に、取引件数は拡大基調。

• 成約件数の多さにより、住友不動産販売は業界トップ水準のポジションを確立。

戦略的ポジション：開発から仲介・流通まで一貫して対応できる体制を持ち、バリューチェーン全体での収益機会を確保。

全体的な戦略的ポジショニング

• 東京集中による安定性：都心オフィス賃貸を収益の柱とする点が最大の差別化要因。

• 消費者向け事業の厚み：分譲マンション、リフォーム、仲介まで網羅し、他社よりもエンドユーザーに近い事業モデル。

• バランスの取れた成長モデル：国際展開は限定的だが、賃貸の安定性と住宅関連事業の成長性を組み合わせた「ディフェンシブかつ緩やかな成長」を実現。

• 将来を見据えた拡大：ムンバイの大規模複合開発は地理的分散を実現する第一歩であり、中長期的成長のドライバーとなる見込み。